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買小產權房學問深，要買靠譜的有增值空間的小產權房。

　　深圳有38萬套小產權房，已經確權35萬套，在深圳有50%的房子是小產權房。在深圳人們大量購買小產權房，目的是自住、投資、出租和博舊改。

　　首先我要說的就是，在這之前在深圳買各類小產權房的人都賺了，前幾年房價暴漲的時候的何止翻倍!

　　如今，在新的小產權早已經不可能增加的情況下，這類歷史遺留問題也跟商品房一樣，成了缺乏土地的深圳的有限資源，相關政策前已經存在的小產權，政府不會拆，也拆不了，存在即是合理。至于未來的政府會如何處置，可以有很多種方法：比如分類收編，一些可以變為共有產權住房，一些可以變為安居房保障房，一些可以補繳地價轉為紅本，但不會有一種是會讓買小產權的人血本無歸的。

　　舉例一種小產權房，就是村委統建樓，既有投資價值，又有居住價值規模大，居住環境好，花園商業教育地鐵學位等等一應俱全，除了本本的顏色，跟商品房外觀無異。

　　下面我們就來說說，普通人如何購買小產權房，才能最大程度規避各種風險，保障自身的利益不受損。我歸納為三點。

　　一、堅決避開違章建筑。

　　在買小產權房過程中，要堅決避開各種違章建筑，必須看到房子的各種合法證明：批地證明，施工許可證明，歷史遺留建筑證明，合作建房協議等。這些材料可以證明，房子是合法建筑，不是違章建筑。

　　我朋友2015在深圳龍崗坂田買了一套農民房，他手里有這些材料：整棟樓的《房屋轉讓協議書》、《見證申請書》，單套房子的《律師見證書》、《房屋轉讓協議書》、《歷史遺留違法建筑普查申報收件回執》、《建設工程規劃許可證》、《居民興建住宅用地批準通知書》、《建設用地規劃許可證》。

　　二、堅決避開法律禁止交易的小產權房。

　　有些小產權房，在法律上是明確禁止交易的，買小產權房時，要堅決避開這些房子。比如綠本的經濟適用房，這種房子是政策性福利房，法律明確禁止交易。

　　軍產權房：要盡量避開，因為軍產權房的土地屬于軍隊，和當地政府不是一個系統，發生問題很難解決。

　　以租代售的小產權房：要盡量避開，這種房子是產業用地，整棟樓只有一個紅本，產權無法分割，開發商實際上是和你簽一份長期的租房合同，以租代售，這種房子的問題是：一、不會增值;二、無法轉手;三、產權屬于開發商，無法博舊改。

　　我個人建議購買村委統建樓，或者具有兩證一書的農民房。農民房的兩證一書是：批地證明，施工許可證明，律師見證書。

　　三、買房后盡快入住，形成事實上的占有，做第一權利人。

　　買了小產權房后，盡量第一時間搬進去住，形成事實上的占用，這樣可以防止一房兩賣，萬一將來發生糾紛，實際占用房子的業主，具有很大優勢。

　　法院在處理一房多賣的案子時，在大家產權證明材料一樣的情況下，會優先保障先買房的人和實際占用房子的人的權益。

　　目前深圳尚可開發的土地約為59平方公里，而合法外用地卻差不多占到整個深圳的建筑用地的一半，所以未來深圳的土地供應相當大的來源就是盤活這些合法外用地。

　　最主要體現就是：城市更新(拆遷重建、綜合整治、功能改變)正逐步分批的處理。

何經理：16625106268（此號可加微信）