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       隨著社會的發(fā)展，人們對小產(chǎn)權(quán)房的發(fā)展陪受關(guān)注，很多人都在觀望小產(chǎn)權(quán)房是否有轉(zhuǎn)正的機(jī)會，那么小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正費(fèi)用及需要克服的困難都是怎樣的呢？小產(chǎn)權(quán)房尷尬的處境何時才會有變化。
      小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正費(fèi)用：

      1、土地出讓金的征收標(biāo)準(zhǔn)是由各地依據(jù)當(dāng)?shù)赝恋貎r值確定征收標(biāo)準(zhǔn)。

      2、一般依據(jù)房產(chǎn)所在地區(qū)參考價、房產(chǎn)使用剩余年限、房產(chǎn)的性質(zhì)不同確定征收系數(shù)數(shù)。

      3、經(jīng)常使用的計算出讓金的方式：

      （1）出讓金=房屋參考價格×房產(chǎn)證上的建筑面積×征收系數(shù)；

      （2）出讓金=基準(zhǔn)地價×分?jǐn)偼恋孛娣e×征收系數(shù)。

      小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正需要的條件：

      三中全會的集體土地入市同權(quán)入市以及增加保護(hù)農(nóng)民土地權(quán)益的決議能夠真正貫徹執(zhí)行。雖然從理論上來說，任何一塊土地的價格和用途應(yīng)當(dāng)由市場來決定，但是，多年來又地方政府壟斷供應(yīng)土地的現(xiàn)實(shí)制約著土地同權(quán)同價的實(shí)現(xiàn)。集體土地轉(zhuǎn)換成為建設(shè)用地，由地方政府壟斷，且人為壓低農(nóng)民在土地增值利益分配上的比例，形成了數(shù)量客觀的土地財政，已經(jīng)成為各地發(fā)展經(jīng)濟(jì)公開的秘訣。小產(chǎn)權(quán)房之所以被稱為小產(chǎn)權(quán)房，核心原因是不符合上述法律規(guī)定，而非其本身質(zhì)量所致。住房質(zhì)量問題并非小產(chǎn)權(quán)房所獨(dú)有，即使是很多大產(chǎn)權(quán)房或者保障房，也會有不少劣質(zhì)樓盤的消息不斷爆出。因此，小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正問題核心在于是否能夠頂住利益集團(tuán)的壓力，從當(dāng)前來看，阻止小產(chǎn)權(quán)房的力量很大，從根本上來說，是因?yàn)樗霓D(zhuǎn)正危及很多人的賺錢渠道。

      小產(chǎn)權(quán)房是農(nóng)民自發(fā)建起來的房子，由于長期處于“事實(shí)婚姻”無證駕駛狀態(tài)，小產(chǎn)權(quán)房自誕生以來就不被國家承認(rèn)，因此，積累了很多問題。從某種意義上來說，小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)打破了政府對土地的壟斷，是真正市場化意義的商品房，并且能夠在一定程度上解決中低收入人群的住房難題。更重要的是，這種“事實(shí)婚姻”狀態(tài)并非如任志強(qiáng)所言的“先強(qiáng)奸再結(jié)婚”，而是因?yàn)榉杀旧硪?guī)定所致，法律有不完善的地方，就需要從根據(jù)現(xiàn)實(shí)進(jìn)行修改。

      對于已經(jīng)存在的小產(chǎn)權(quán)房，按照補(bǔ)齊土地出讓金和稅款的模式，可以補(bǔ)辦“結(jié)婚證”，這個主意表面上看來，還是挺符合民意的。但這里面又牽涉一個問題，就是那些已經(jīng)買了小產(chǎn)權(quán)房的購房者是不是愿意補(bǔ)齊，而且，土地出讓金該補(bǔ)交多少?這些都是大難題。即使是這樣做了，后進(jìn)的購房者還會購買小產(chǎn)權(quán)房，因?yàn)樗麄兺耆梢缘却?，等待未來政策改變，使得事?shí)婚姻變成合法婚姻，這又形成了一個惡性循環(huán)。而且，小產(chǎn)權(quán)房之所以惹怒政府，不僅僅是因?yàn)樗麄兇蚱屏苏畬ν恋氐目刂茩?quán)和減少了稅收，也造成了城鎮(zhèn)規(guī)劃的無序狀態(tài)，特別是在中央要求大力推進(jìn)中小城鎮(zhèn)化的背景下，這個難題將會越來越難解，甚至可能從“難解”變成“無解”。

      我們之前提出，面對這樣的難題，必須要對小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行切割，區(qū)分是農(nóng)民宅基地建的還是非宅基地建的，如果是宅基地建的，既然已經(jīng)成為事實(shí)婚姻，可以補(bǔ)交土地出讓金和稅款，這當(dāng)然也需要農(nóng)村宅基地的制度變革才能行得通，如今三中全會決議實(shí)際上已經(jīng)有了明確改革的表述，另一部分非宅基地建的小產(chǎn)權(quán)房，確實(shí)有些占用耕地的嫌疑，這一部分小產(chǎn)權(quán)房可能并非交一部分土地出讓金就能夠轉(zhuǎn)正，也可以考慮其他補(bǔ)救措施，要保障購買者的利益。因此，從整體上來說，小產(chǎn)權(quán)房可以合法化，并不意味著現(xiàn)存的所有小產(chǎn)權(quán)房都能夠轉(zhuǎn)正。